高安市胜利路片区棚户区改造项目

房屋征收与补偿安置实施方案

（征求意见稿）

为加快棚户区（危旧房）改造步伐，改善群众居住条件，完善城市功能，提升城市品味，进一步做好棚户区改造房屋征收与补偿安置工作，切实保障当事人的合法权益，为唱响高安品牌，建设品牌高安，优化环境，做实民生。按照上级有关城市棚改的工作要求，根据《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》等法律法规的规定及高安市近几年城市棚改的成功作法，结合项目实际，制定本方案。

一、指导思想

以党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神为指导，以深入开展“两学一做”教育实践活动和全市干部“四心四干”作风突出问题集中整治为契机，坚持以人为本、民生为大的理念，通过实施棚户区（危旧房）改造，为群众特别是困难群体改善居住条件，让广大人民群众共享改革发展成果，进一步改善城市面貌，优化城市布局，推进城市化进程，为率先全面小康，冲刺全省十强，为全市经济和社会协调发展奠定良好的城市环境基础。

二、征收范围

1.城南胜利路区域：东至胜利路，南至青花大道，西至西环路，北至锦江河和筠办院背赵家村，关下1-6队。

2.华林大道和筠州北路贯通区域：筠办左桥村委会的前河村和后河村，瑞办连锦的小喻村和八角亭，瑞办南浦高家墙。

3.锦绣大道和平安大道西延区域：瑞办赤溪宋村和上高村，瑞办月潭宋村、涂村、吴村、聂村、新袁村、老袁村和刘伯袁村，南浦河溪桥村。

征收房屋总建筑面积约52万平方米，涉及征迁户约3600户。具体以项目确定的规划红线范围为准。

三、征收部门和征收实施单位

房屋征收部门：高安市房屋征收管理办公室

房屋征收实施单位：高安市筠阳街道办事处、高安市瑞州街道办事处

四、房屋征收补偿原则

胜利路片区棚户区改造项目被征收人（含单位）非营业用房的征收，实行货币补偿和产权调换两种方式；营业用房和生产经营性企业的征收只实行货币补偿；涉及农村集体土地上的村民房屋的征收，实行异地重建和产权调换两种方式，具体方式由被征收人自行选择其中一种。

1、征收私房住宅

（1）选择货币补偿的，被征收住宅主房的补偿价值按照不同的土地性质、房屋结构、结合成新及楼层系数进行计算，在计算其价值时，建筑面积按1:1.2的比例换算；被征收营业用房和生产经营性企业房屋的价值则按其实际建筑面积计算。（各类结构房屋补偿价格详见附件1；楼层修正系数见附件２）；

（2）选择产权调换的，按照被征收人主房不同的土地性质提供相同土地性质的安置房用于被征收人产权调换，产权调换比例按1:1.2置换。底层储藏间按照补偿价格结合成新予以货币补偿，不计入主房产权调换面积。（储藏间价格详见附件1）；

（3）被征收人为本集体经济组织村民，具有农村村民建房资格，被征收房屋属集体土地性质，被征收人既可选择异地重建,异地重建实行整村统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，异地重建被征收房屋的价值，依照实际建筑面积，按房屋重置价予以补偿。也可选择产权调换，其产权调换房源按本方案中安置房为集体土地性质的条款所述方式安置。

（4）被征收人为本村世居村民（即不具备农村村民建房资格的居民），其安置用地及建房体量由技术服务组按照“城中村”改造的传统做法及相关规定和要求核实，提出初步意见后报指挥部审定。

（5）被征收人选择异地重建属于二次安置的，在安排安置用地时，还应遵循尊重历史、面对现实、一户一宅、总量平衡的原则进行补偿安置。也就是说，在以户为单位安排异地重建宅基地时，要将第一次征迁已安排用地数计入本次征迁安排用地数中。建房原则按照《高安市关于农民建房管理暂行办法》（高府发〔2011〕23号）文件规定执行。

（6）个人自建房，不分土地性质，不分安置补偿方式，凡建房手续不全的，选择产权调换的，每户被征收主房面积认定不能超过350㎡（含350㎡），在认定主房面积内可以按1:1.2的比例换算后实行安置，被征收主房面积超过350㎡（不含350㎡）的部分，则按房屋重置价实行货币补偿。选择货币补偿的，被征收房屋主房面积350㎡（含350㎡）以内的按1:1.2比例换算面积后再按补偿价实行货币补偿，超过350㎡（不含350㎡）的主房面积则一律按房屋重置价实行货币补偿。

（7）被征收房屋为部分产权的允许过渡到全产权，购买单位产权部分的价格按照不同结构的重置价格购买（如：砖混结构659元/㎡）；

（8）室内装修工程及附属设施按项目和实有工程量结合成新予以评估，实行货币补偿（详见附件4）；

（9）附房、假层、阁楼、柴棚间、地下室、房屋构筑物及附属物等按房屋重置价格实行货币补偿；

（10）违法建筑不予补偿。

2、征收私有营业用房

（1）被征收房屋原规划批准用途为住宅，后改为营业用房的征收认定补偿原则；

①在２０１２年７月１日前连续２年改为营业用房且办理营业执照和税务登记，缴纳税费，至今连续不断经营的，可以作为营业用房进行补偿；

②在2012年7月1日以后连续办理营业执照和税务登记，缴纳税费且实际在经营的，按已改为经营场所的正常经营建筑面积增加货币补偿，即在原房屋性质基础上增加补偿，但最高幅度不超过200元/㎡。

③被征收房屋曾经作为营业性房屋使用的，在2006年12月31日以后没有办理营业执照和税务登记、缴纳税费且现不在营业的，不作为营业用房进行补偿。

④住改非认定为营业用房，其补偿价值为同类规划用途批准为营业用房价值的70%。

⑤集体土地上的被征收房屋不认定有营业用房。

⑥住改非房屋(营业用房)按照由市场监管局牵头、税务配合，工作组初定、项目指挥部确定的原则认定，此类房屋只实行货币补偿。

（2）被征收房屋规划批准用途为营业用房的认定补偿原则。

这类房屋只能选择货币补偿，其补偿价值按认定的营业用房实际建筑面积按照不同的土地性质、房屋结构、地段、楼层结合成新按补偿价格进行计算。（各类房屋补偿价格详见附件1）；

（3）停产停业补偿：征收营业用房造成停产、停业损失的，按营业用房货币补偿价值的3%予以一次性补偿。

3、征收单位公房

（1）征收财政全额拨款单位公房一律不实行补偿。

（2）征收自收自支单位公房，不分房屋性质、用途一律按不同结构的房屋重置价实行货币补偿。

（3）征收财政差额拨款单位公房，则按差补比例参照自收自支单位公房补偿原则和标准进行补偿。

4、征收企业房屋（含土地）

对生产经营性企业的房屋征收一律实行货币补偿，其补偿价值按其实际建筑面积计算，工业性质土地上的企业房屋一律不认定有营业性用房。具体补偿金额，由房屋征收实施单位通过合法程序选聘的具有相应资质的资产评估中介机构，按照国家及本方案相关规定、行业评估办法，参照近几年本市企业房屋（含土地）征收方法，结合企业实际进行评估补偿。

5、被征收人（含单位）房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回，房屋所有权证和土地使用权证同时注销。

    6、房屋被征收人选择货币补偿对房屋补偿价值有异议的，可以向房屋征收部门提出申请，按规定由通过合法程序按照公开、公平、公正原则选聘的具有相应资质的房地产价格评估机构按照国务院住房城乡建设主管部门制定的《国有土地上房屋征收评估办法》确定被征收房屋的价值，在评估其价值时，被征收房屋按其实际建筑面积进行评估，并按确认的评估价予以征收补偿，且不适用本方案中规定的按房屋补偿价格实行货币补偿的奖励政策。

五、产权调换原则

1、征1还“1.2”，不找成新差价。

2、安置房房源

（1）国有出让土地性质安置房源由市政府在瑞阳新区购买出让土地性质的商品房作为安置用房，产权调换比例按1：1.２置换。

（2）国有划拨土地性质安置房源在瑞阳新区由高安市保障性住房运营有限公司统一建设安置用房，产权调换比例按1：1.２置换。

（３）集体土地性质安置房源由市政府提供瑞阳新区大观苑和瑞祥苑已建成的安置用房，产权调换比例按1：1.２置换，其安置办法及差价计算按瑞阳新区集体土地上的农房征收与补偿安置实施方案进行。

3、安置房户型

（１）购买出让土地性质的商品房作为安置用房，市政府按规定程序在瑞阳新区开发的楼盘购买与被征收主房面积最接近的户型。

（２）高安市保障性住房运营有限公司建设的安置用房均为小高层和高层框架结构楼房，建筑面积分别为９０㎡、１１０㎡和130㎡左右三种户型供被征收人选择。

（３）集体土地性质的安置用房（大观苑和瑞祥苑）为多层砖混结构现房，建筑面积分别为９０㎡、１１０㎡、１３０㎡左右三种户型供被征收人选择。

 （4）异地重建的，按照统一规划、统一设计、统一建设、统一验收的原则，由所在地街办和建设规划部门核定建房体量并选址、规划、设计、验收和分配。

4、差价计算

在征收与补偿安置中，被征收人须选择最接近主房建筑面积的安置户型住房，被征收人安置户型总建筑面积原则上不能超过原征收主房按比例置换后建筑面积的10%。从户型设计原因考虑，被征收人安置房面积确需超出上述规定的，根据土地不同性质进行购买。

（1）安置面积超过原征收主房按比例置换后建筑面积10%（含10％）以内的部分；

①被征收房屋是集体土地性质的，被征收人按成本价980/㎡购买。

②被征收房屋是国有划拨土地性质的，被征收人按成本价2000元/㎡购买。

③被征收房屋是国有出让土地性质的，被征收人按成本价2400元/㎡购买。

（2）安置面积超过原征收主房按比例置换后建筑面积10%（不含10％）以外的部分;

①被征收房屋是集体土地性质的，被征收人按2600/㎡购买。

②被征收房屋是国有划拨土地性质的，被征收人3200元/㎡购买。

③被征收房屋是国有出让土地性质的，被征收人3800元/㎡购买。

5、其他规定

（1）被征收人选择的安置房面积小于被征收人按比例置换后的房屋面积，对被征收人多余面积部分按该被征收房屋假设选择货币补偿的安置方式标准进行补偿。

（2）对已办理《国有土地使用权证》的宗地扣除建筑占地部分剩余面积的土地补偿标准。

①土地属非出让性质的，其土地使用权收回参照建设用地征收标准按41元/㎡予以补偿。

②土地属出让性质工业用途的，一类地段按21.07万元/亩（316/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按17.67万元/亩（265元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。

③土地属出让性质住宅用途的，一类地段按146.93万元/亩（2204元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按116.80万元/亩（1752元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。

④土地属出让性质商业用途的，一类地段按223万元/亩（3345元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿，二类地段按187.53万元/亩（2813元/㎡）除以总使用年限乘以剩余使用年限予以补偿。

（3）被征收的房屋是国有出让土地的，选择出让土地性质的商品房作为安置用房，安置房交付后统一办理国有出让土地性质不动产权属证书；选择国有划拨土地性质的安置房，安置房交付后统一办理国有划拨土地性质不动产权属证书；被征收房屋是集体土地性质的，安置房统一办理集体土地性质不动产权属证书．                         

（4）安置房停车位价格计算：安置房停车位与安置房套数按1：1比例配置。被征收人停车位按市场价格进行购买，购买的停车位个数不得超过安置房的套数．

(5）国有出让和国有划拨土地性质的安置房为小高层和高层式楼房，集体土地性质的安置房为多层式现房，楼层系数实行正反补差。（详见附件3）

6、结构找差

出让和划拨土地性质安置房为小高层和高层框架结构楼房，集体土地性质安置房为多层砖混结构楼房，被征收房屋结构不同的须找结构差价。

（1）被征收房屋为框架结构的，产权调换小高层和高层结构的不找结构差；产权调换为砖混结构的，征收单位补被征收人100元/㎡；

（2）被征收房屋是砖混结构的，产权调换小高层和高层结构被征收人找征收单位100元/㎡；产权调换砖混结构的，不找结构差；

（3）被征收房屋为砖木结构的，产权调换小高层和高层结构被征收人找征收单位200元/㎡；产权调换砖混多层结构被征收人找征收单位100元/㎡；

（4）被征收房屋为砖土结构的，产权调换小高层和高层结构被征收人找征收单位300元/㎡；产权调换砖混多层结构被征收人找征收单位200元/㎡。

六、被征收房屋结构的认定标准

（1）框架结构：房屋以柱、梁、板为主要承重构件，以框架为主，砌体为辅的混合结构，楼地面为现浇，屋面为现浇。

（2）砖混结构：房屋砖墙、柱为主要承重构件，楼地面为现浇或预制板，屋面为现浇或瓦屋面。

（3）砖木结构：房屋砖墙或砖土墙混合、木柱为主要承重构件，楼面为木板，屋面为瓦屋面。

（4）砖土结构：房屋以土墙、木柱为主要承重构件。楼面为木板，屋面为瓦屋面。

（5）简易结构：以砖简易砌筑或其它如木板做围护，而顶是临时或简易材料为屋盖，如普通木檩条的瓦顶或石棉瓦等。

七、被征收房屋建筑面积的认定标准

（1）房屋建筑面积的计算以房屋权属证载明的面积为准，如对房屋权属证载明的面积有异议，可以复核，无房屋权属证明的房屋，按国家现行房地产测绘规范进行测定。

（2）居住用房的阁楼（假楼）是指砖木结构一层的老房子，人字瓦屋面，木楼板结构的房屋，计算面积如下：

坡屋顶内空间净高超过2.2米（含2.2米）的部分计算全面积，净高在1.2米到2.2米部分计算1/2的面积，净高不足1.2米（含1.2米）的部分不计算面积。

对被征收有阁楼（假楼）的砖木结构居住用房，其外观、设计、功能都相似，由于历史原因产权证办理时，有办理为砖木一层的，有办理为砖木二层的，该类房屋建筑面积认定本着尊重历史、面对现实、不与民争利的原则按客观公正，实事求是原则确定。

（3）住房主房建筑面积是指被征收人居住的房屋实际建筑面积，不包括最低檐口高度超过2.2米以上的附房、披舍、柴间、车库、地下室等。

八、搬迁补偿费、临时安置补偿费及其他补偿费

1、搬迁补偿费

（1）选择期房产权调换和异地重建的住宅：1000元/户（两次）

（2）选择货币补偿和现房产权调换的住宅：500元/户（一次）

2、临时安置补偿费

选择期房产权调换和异地重建的被征收人按被征收房屋的主、附房建筑面积计算，100㎡以内（含100㎡）的按每月3元/㎡计算，100㎡以上（不含100㎡）的按每月2.5元/㎡计算，月补偿不足600元的按600元补偿。计算起止时间为被征收房屋腾空搬迁完成至安置房屋分房交钥匙后的一个月。过渡期限原则上不超过24个月，异地重建的，过渡期限原则上不超过12个月。

选择现房（瑞阳新区集体土地性质房屋）产权调换的，原则上只考虑一次搬迁补偿费，不考虑临时安置补偿费的补偿。如因房屋征收实施部门没有及时进行安置选房，在房屋安置最终结算时对房屋搬迁补偿费、临时安置补偿费据实进行核算。     

3、房屋征迁奖励：

对在规定时间内签订了房屋征收与补偿安置协议并完成房屋搬迁，经验收合格的，以被征收人房屋的主房、附房实际建筑面积给予奖励。具体奖励标准是：

   (1)在项目启动征收，动员大会开始后至2017年11月15日前签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，按其房屋实际建筑面积奖励120元/㎡；

   (2)在项目启动征收，2017年11月16日至2017年12月15日前签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，按其房屋实际建筑面积奖励80元/㎡；

   (3)在项目启动征收，2017年12月16日至2017年12月31日前签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，按其房屋实际建筑面积奖励40元/㎡；

   (4)在项目启动征收，2017年12月31日后签订征收补偿安置协议并完成房屋搬迁交房的，不予奖励。

4、其他补偿费

房屋室内装饰装修及附属设施补偿标准按（高发改价格字[2016]27号文件）执行。

九、安置原则

1、安置房建设工作

安置房建设工作由高安市保障性住房运营有限公司负责，实行统一规划、统一建设。

2、安置房建设标准

集体土地性质的安置房为多层式现房，国有出让和国有划拨土地性质的安置房为框架结构，以小高层和高层式楼房进行建设，其建筑标准达到市优工程标准，安置房小区严格按照规划指标和设计内容建设。

3、土地和房屋不动产权证的办理

安置房交付使用后一年内，为被征收人办理不动产权证。

（1）被征收人原有房屋已办理土地使用权证及房屋所有权证的，由房屋征收实施部门负责办理新证和办证费用。

（2）被征收人未办理土地使用权证及房屋所有权证的，房屋征收实施部门凭《房屋征收与补偿安置协议》等资料办理不动产权属证书，办证费用由被征收人负责。

（3）在征收补偿安置中，对按成本价购买安置房的被征收人，超过原征收房屋建筑面积的部分，无须缴纳有关税费，凭《房屋征收与补偿安置协议》等资料直接办理不动产权属证书。对按市场价购买安置房的被征收人，则应按规定缴纳有关税费。

（4）根据财政部、国家税务总局《关于棚户区改造有关税收政策的通知》（财税<2013>101号）规定，被征收人取得的货币补偿款，免征个人所得税；重新购置住房的，对购房成交价中相当于货币补偿款的部分免征契税。

4、被征收人办理了独立分户的水、电、有线电视、管道煤气、宽带等管线手续的，各管线单位只收取迁移工程安装费。对需新增开（分）户的，由被征收人按标准（水：890元/户；电：243元/户；有线电视：355元/户；管道煤气：2480元/户）缴纳有关管线开户费用。不足部分费用由各管线单位提出预算，报市财政部门审核同意后，由市财政负责支付。

5、被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门负责收集保存资料，待房屋所有权人明确后，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

6、因本工程建设需要拆除的供电、自来水、电话、通信网络、管道煤气、广播电视等管线设施，由各管线单位自行拆除，有关费用由各管线单位负责。涉及征收改造的管线单位必须服从统一安排，并派专人到现场组织实施管线迁移工作。涉及安置房建设的主管线费用由各管线单位负责，各管线单位的支线费用（含进户线）由房屋征收实施部门负责。各管线单位要各司其职，密切配合、通力协作，在规定时间内完成管线工程建设。

7、被征收人的空调、宽带网、管道煤气、太阳能热水器、电话、有线电视等设施的拆装均按一次拆装工时费予以安装补偿。因工程施工造成需二次拆装的，按二次拆装工时费给予补偿。

8、房屋拆除由房屋征收实施部门负责实施，并确保安全，房屋残值归房屋征收实施部门，主要用于工作支出，接受市财政和审计的监督。

十、搬迁选房

安置房按照公开、公平、公正的原则进行分配，具体分配方案另行制定。异地重建的，宅基地分配安排由所在地街办，国土，建设部门按照上级有关政策，结合本市有关规定执行。

十一、补偿费的发放

1、对选择产权调换的房屋被征收人，除住房用于产权调换外，其余部分按照《房屋征收与补偿安置协议》最终确定的补偿金额计算补偿费，待安置房交付使用时，最终采用双向计算差价，补偿到位。

2、对选择货币补偿和异地重建的房屋被征收入的补偿款，按照《房屋征收与补偿安置协议》最终确定的补偿金额一次性补偿到位。

十二、房屋征收与补偿安置工作人员在房屋征收与补偿工作中，滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、贪污挪用等，由政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十三、采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

十四、房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估机构，由征收与补偿安置办公室责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，报请发证机关吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

十五、本方案未确定事项，由本项目领导小组负责，房屋征收实施单位牵头组织相关部门按一事一议办法研究确定。

十六、本方案由高安市房屋征收管理办公室负责解释。

征求公众意见方式：如对本方案内容有意见或建议，请于公布之日起30日内向高安市房地产管理局征收办或向管辖的街道办事处提出书面意见或建议。

联系人：李翔     联系电话（征收办）：0795-7210756

十七、附件

1.附件一：各类结构房屋补偿价格。

    2.附件二：被征收主房货币补偿楼层增减系数。

    3.附件三：安置房楼层修正系数表。

    4.附件四：高发改价格字[2016]27号文件。                  

2017年8月26日

附件1

各类结构房屋补偿价格（单位：元）

注：各类结构房屋成新率按照房屋耐用年限、年折旧率和已使用年数计算。（成新率保底框架和砖混结构70%，砖木和砖土结构60%）

附件2

被征收主房货币补偿楼层增减系数

说明： 1、“+”是指房屋征收与补偿安置办公室补差给被征收人。

2、“-”是指被征收人补差给房屋征收与补偿安安置办公室。

3、货币补偿楼层修正按各类结构房屋补偿价格结合成新进行计算。

附件3

安置房楼层修正系数表

总层数

层次

高层

楼房

七层

楼房

六层

楼房

五层

楼房

四层

楼房

三层

楼房

两层

楼房

一层

楼房

1

-7%

-2%

-2%

-2%

-2%

-2%

-2%

0

2

-5%

0

0

0

2%

4%

2%

3

-2%

5%

5%

5%

 3%

-2%

4

0

6%

6%

4%

-3%

5

0

3%

-2%

-7%

6

+2%

-3%

-7%

7

+2%

-9%

8-11

+4%

12-（顶层-1）

+8%

顶层

-6%

备注：

1、“+”是指被征收人补差给房屋征收与补偿安置办公室。

2、“-”是指房屋征收与补偿安置办公室补差给被征收人。

3、层次修正以自然层为标准。

4、国有划拨土地房屋楼层修正按2000元/㎡计算，国有出让土地房屋楼层修正按2400元/㎡计算。

附件4

高安发展和改革委员会（通知）

                   高发改价格字[2016]27号              

关于核定2016年高安市房屋重置价和2016年高安市房屋建筑装饰及附属设施补偿基准价的通知

一、2016年高安市房屋重置价格

二、2016年高安市房屋建筑装饰及附属设施补偿基准价